“和润国际“项目说辞
目录
一、“和润国际”项目基本概况
1.投资、开发、设计、施工等公司介绍
2.项目经济技术指标
3.项目区位及交通情况
4、卖点梳理
5.项目区位优势
6.项目区域规划
二、周边资源介绍及产品价值体现
三、本项目SWOT分析
四、销售模式
五、临街商铺与步行街商铺区别
注：项目产品、区域规划及优势；销售模式后期进行专题性培
置业顾问…欢迎光临“和润国际“…
客户：……
置业顾问：请问你是看商业还是住宅？
客户：商业。
一、 “和润国际”项目基本概况
1. 投资、开发、设计、施工等公司介绍
(1) 开发商名称？地址？
公司名称：四川同聚置业有限公司
地址：成都市青羊区蜀金路1号金沙万瑞中心B座403室
公司介绍：四川同聚置业有限公司成立于2011年4月16日，是由西南交通大学经济管理学院中华高管领袖课程班40多位同学共同筹资近亿元组建的同学企业，公司股东皆是各行业的企业老总及商界精英，是一群志同道合怀揣共同理想的有志之士。同时还有交大同汇投资股份有限公司（200余名同学筹建）的入资和深圳发展银行同学企业的大力支持，公司起点和背景都不同于普通的房产公司，资金实力及资源整合能力非常强，“同学经济”所蕴藏的巨大潜力，让业界不容小觑。公司秉承人本、创新、诚信、进取、专业的经营理念；“同心同德同发展，聚缘聚情聚未来”的企业宗旨，立志打造成为房产行业新锐，搭建起一个互助互动的产业平台，为交大、为同学、为社会贡献自己的绵薄之力。
建筑设计单位
公司名称：四川国鼎建筑设计有限公司
(2) 承建商名称
公司名称：成都九天建设工程有限公司
（3）景观设计单位
公司名称：BSED蓝海国际景观设计公司
（4）监理单位
成都华西立信建设管理有限公司
2. 项目经济技术指标
建筑经济技术指标 数值 建筑经济技术指标 数值
一、 规划建筑净用地面积（不含道路、代征地） 51282.07㎡（77亩） 六、 容积率 2.996
二、 规划总建筑面积 199466.48㎡ 七、 总建筑密度 14．30%
（一） 地上建筑面积 153659.32㎡ 八、 绿地率 32%
（1） 住宅建筑面积 约129957.68㎡ 九、 总绿地面积 约16410㎡（（（24.6
（2） 商业用房建筑面积 约22871.14㎡ 十、 机动车位 1509个
（3） 物管用房面积 约618㎡ 地面停车位
145个
（二） 地下建筑面积 约45807.16㎡ （1） 地下停车位
1364个
三、 居住区户数 1730户 （2） 非机动车位 1360个
四、 户均人数 4人/户 十一、 绿化用地面积
8920．97㎡
五、 居住人数 约7272人 十二、 建筑基底总面积 14494.43㎡
3. 项目区位及交通情况
图1：“和润国际”区位关系示意图
项目区位：“同聚?和润国际”位于成都西.红光新城区域内，与犀浦、团结、安靖相邻。是政府规划重点打造的城市副中心；项目西临现代工业港（广场路），东临石材城（犀团路），北靠团结镇，南接犀浦新城，地理位置极其优越，领跑城西新商圈。
周边道路：项目周边，现代化的交通网络四通八达，更是“双铁物业”分别是：地铁二号线延线和成灌快铁。也处在“三纵五横”的交通体系之中，（三纵：三环、绕城高速、南北大道），（五横：沙西线、老成灌高速、西区大道、羊西线、IT大道
卖点梳理
管理模式：专业团队，统一运营管理
五大业态规划：一、主题酒店；二、超市；三、滨河休闲街；四、校园风情街；五、邻里生活配套
消费群体：聚集38万消费人群（和润国际周边5公里内规划数十个高端住宅小区、西南石材城往来商客、工业港精英企业以及周边大学生消费者）
产品特色：1、2.3万平米全业态生活广场；2、150米校园主题商业街；3、40-1400平米全临街门铺；4、6米挑高设计，大开间（最大8米）短进深设计（最大12米）
本项目是一个由商业楼和住宅底商构成的结合体项目，其中商业楼分别由三层或四层商业组成，住宅底商均为2层设计。面积区间从40-1400m²不等，将打造成为红光首个以校园风情为主题的商业街;
本项目商业将由专业商管团队运营管理，对前期商业统一规划、统一招商
统一业态规划：包括发展目标（红光首席校园风情商业街）、区域布局、业态结构以及打造规模等内容，通过科学规划、合理布局商业中心，打造成为布局合理、规模适度、功能齐全、竞争有序、便民利民方向发展。许多小区的商业配套在运营后形态庞杂、水准低端的问题，都体现了如果没有对社区商业的统一管理和引导，而始终依赖市场自然调节功能的话，一个社区要想发展出高中低端分布均衡的业态，将是一个非常漫长的过程。我们将引进四大主力店：KTV、大型超市、品牌特色餐饮与酒店；19#与3#4#底商之间，我们将重点打造成为校园风情商业街，融合超市、品牌餐饮、精品购物、零售业态、KTV、茶楼等众多休闲娱乐购物于一体，将校园经济圈消费人群吸引至此，全面引爆商圈活力，将繁华与财富共启。临河商铺依托于河水景观资源环境良好，为我们将打造成为特色娱乐休闲一条街奠定了基础，主营特色餐饮、风情酒吧、精品书吧等，在静溢的生活之外，享受味蕾的冲击，音乐的洗条，文化的熏陶，丰富一成不变的生活；商铺面积40㎡/个起，低总价，投资首选精品，仅44席，弥足珍贵。
统一招商：一个成功商业打造，不是一日建成的。作为一个特色商业中心街，如果经营户各自为政，商业形态“杂乱无章”,各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过整个特色街进行统一管理，才能吸引更多的一站式消费者。
招商就是要把松散的经营单位和多样的消费形态统一起来，通过在功能和形式上同业差异、异业互补。弥补自用型客户与后期经营客户的矛盾面，最好的协调自用兼投资型客户。客户在购买商铺后，还不确定经营业态；我们可以提供众多加盟店信息，客户可以选择自己熟悉的行业进行加盟经营。等同于在销售的过程中招商，在招商的过程中销售。
(一) 区位优势：
郫县规划：按照成都市新一轮城市总体规划，郫县分区规划范围确定为成都市主城区的重要组成部分、成都市西部新城的主导区和都市经济拓展区，定位为成都市的健康休闲商务新城和新成都人的生活港。未来五年，郫县将重点构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心，依托成都市城市规划和成都高新技术产业开发区西区，加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系。
如今的郫县，早已成为一座生态优美、交通便捷、实力剧增、配套完善、潜力无限的快速崛起的城市。相比约成都其他各郊县，郫县日趋主流的迹象已无比明朗，尤其双铁效应非常凸显，然而交通的提速对本区域的价值提升有着非常重要的推动作用，再加上众多品牌开发商相继进驻，使得这一块本像白纸一样的土地，如今已经成为了成都楼市另一个热点区域。
在众多品牌开发商、知名企业入住郫县后，其商业配套得到了质的提升，再加上双铁效应对郫县的影响，如今的郫县早已成为了竞争力强，适合居住的新城。
A.学校资源
和润国际位于郫县红光镇新城区，位于广场路、沙西线、边界路、犀团路多条重要交通干道的交汇处。其中犀团路是连接犀浦到团结主干道；310路、360路公交车直达本案门口，途径路线覆盖西华大学、银杏酒店管理学校、成都技师学校、川师成都学校、川师影视学校等众多高校，公交车程只需5-10分钟时间，周边高校聚集20万莘莘学子。据相关机构统计，目前大城西板块已经入驻高校21所，30余万师生。有句古语叫“孟母三迁，择邻而居”，这也解释了校区房持续升温的根本原因。当今社会，教育资源成为了一个区域成熟不可或缺的配套，同时，我们也看到了北京、上海、杭州、广州等一线城市的大学城对区域的反哺作用显而易见，直接拉动了所在地域的经济发展，推进了城市化进程。成都温江也因西南财经大学的存在拉升了其知名度，大城西板块拥有包括西华大学、电子科技大学、成都信息工程学院等高等学院，不仅导入大量高素质人才，也将拉动整个片区的经济繁荣，被称之为中国西部“硅谷”——四川唯一、全国开放层次最高、优惠政策最多的保税区。
B.区域商圈
红光镇位于犀浦商圈、团结商圈与高新西区商圈的中心点，周边区域有大量的居住者和外来打工人员。每年外来定居者人数都在逐年增加，目前周边的常住人口达15万人左右。近年来，大城西板块在政府的合理规划下形成了沙西线生活圈、高新西生活圈、犀浦生活圈、红光生活圈、郫县新城生活圈。
并且本项目正对城西最大的西部石材城，连续多年在石材行业出口贸易均名列前列。总占地面积1100余亩,是成都郫县现代工业港的重要组成部分，为本项目带来大批量中高等消费人群。
红光生活圈是产业配套服务区，高新西区的后花园，以发展居住、教育、服务业为主，吸引知识人群和商务人群聚集。目前依托地铁2号线及成灌快铁的轨道现代化商业已初见雏形。目前大城西板块，已经吸引了如富士康，英特尔，华为等世界五百强企业的入驻，未来五年内，保税区会吸引更多的知名企业入驻，而保税区的设立将引入大批量的高素质人口。西部新城的人口将增加200万-300万左右，进一步提升片区综合实力。
C.价值洼地
相对周边2-3万元的商铺售价，本案是城西商圈中的价值洼地。(附商业调查报告)
红光镇老区商业格局呈现落后态势，和润国际新升社区商业中心“孕育”而生！
(一) 项目SWTO分析
S优势：
? 集中式商业，2.3万方的商业总体量，业态分布多元化，加上周边也有一定的商业体量，能形成一定规模
? 独栋式纯商业楼
? 产品规划合理，面积区间40-1400㎡，能满足中小型投资客需求，独栋式商业楼是大型品牌商家入驻首选，带动底商发展
? 商业步行街，人气棚爆的根源
? 4-8米的开间，最大12米进深；服装餐饮业的黄金铺面设计
? 单独的商业停车区域划分，中高档消费人群的最爱
? 专业团队，统一打造城西首席校园风情商业街，可持续发展商业
? 项目定位上走差异化、特色化路线，将其中分割成不同部分，临犀团路和边界路部分将以餐饮、娱乐、休闲为主，弥补了邢台市在这些业态上的市场空缺
? 开发商一期住宅的品牌价值和美誉度高
? 项目所处区域是政府着重打造的城西休闲生活圈，升值空间较大
? 商业体位于整个校园经济圈的核心位置，可辐射面广。
? 购买住宅的业主多用于自住，有相对固定的数量较大的消费群体
? 社区外有310、360路公交站和享受双铁沿线覆盖，
W劣势：
1、 犀团路两侧规划为呈现且路面较，公交车班次太少，出行较为不便
2、 红光老区已有较大体量的商业配套，已分流部分有购买力的业主
3、 小区整体环境还未呈现出来，入住率不高
4、 周边商业氛围不浓厚，固定消费人群不够
O机会：
1、 位于郫县红光新城区的核心地段，区域商业提升空间大
2、 所属校园经济圈的范围内，校园经济带动商业的快速发展，高校生的消费能力强。
3、 周边新建项目逐渐兴起，区域影响力逐步争强
T威胁：
1、 周边大型楼盘都有自己的商业配套，分流大部分有实力的投资客户
2、 塞纳街区，1958商圈、都有较多较有特色的餐饮等，让商业中心对过境人口的吸引力降低
3、 周边市政建设跟不上，生活便利性差，使各商业体缺乏消费群体支撑
(二) 销售模式
请问你是自用还是投资。(两种销售模式)
（1） 、投资
置业顾问：和润国际商街采取招商在前，销售在后的模式！
1?即买即收租
2?直接收两年租金
3?2年租金可直接冲抵总房款
1）我们可以把商铺前两年的租金直接用于冲抵你的部分总房款,减小前两年的商业养商期风险。我们所有业态比例合理规划；让所有经营商家在商业竞争中保证利益最大化，竞争合理化。投资商客担心自己没有商家资源，买铺面无人租赁？我们这里有专业的招商团队，手握800家大小商家资源！根据业态需求合理配比商家资源,而且目前为止，项目周边还没有一个面向日常消费和餐饮、娱乐、休闲为一体的集中商业中心，同聚?和润国际校园风情商街正好填补了这一空白，发展潜力显而易见。
（2） 类-自用型
置业顾问：你好……
客户：……
置业顾问：请问你是看商业还是住宅？
客户：商业。
置业顾问：本项目商业是由专业商业管理团队打造进行招商管理，采用一站式商业服务；前期商业统一招商、统一规划，后期商业统一经营、统一管理。
自用
置业顾问：针对自用客户，开发商为了让您更好的经营，我们可以向开发商申请前期商业创业基金！这笔费用在XX万元不等，可以直接冲抵总房款。我们所有业态比例合理规划；让所有经营商家在商业竞争中保证利益最大化，竞争合理化。项目依托于校园经济圈与城西最大西部石材城，20万的莘莘学子与3万人的往来商家是我们的主力消费群体，将使商业价值更胜一筹。同时，项目本身以自用住户为，项目周边有成熟老社区，常住人口在十五万人左右，此外还有大量近几年开发的新住区，如塞纳国际、西郡英华、伊莎贝拉等，入住人口不断增加，形成稳定的消费力。而且目前为止，项目周边还没有一个面向日常消费和餐饮、娱乐、休闲为一体的集中商业中心，同聚?和润国际校园风情商街正好填补了这一空白，发展潜力显而易见。
临街商铺与步行街商铺区别
1、临街商铺的特征
作为临街商铺，一般这些商铺各自独立设点，互不干预，很难形成一定的规模效应。消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能形成聚合效应，由于没有的统一的管理，很难形成业态互补的经营格局。
2、步行街商铺的特征
（1）作为弯弯曲曲的步行街商铺，他依附于步行街两侧，店铺装修风景各异，这里既有较好的购物消费环境，又能满足人们在消费的同时还可以体验这里时尚的休闲、旅游空间。
（2）步行街的业态定位为复合业态，这里集娱乐、餐饮、健身、购物等于一体，如果在这里消费，可以享受一站式的服务，即在购物的同时可以在这里享受美食、健身、娱乐、旅游等活动。这可以极大的带动消费者前来消费，并能够起到良好的聚集效应。
（3）由于这里的商铺各具特色，又互不影响，即彼此竞争，同时又相互带动，这种经营格局客观上既促进了经营者提高自身经营管理水平，同时又使经营者提高了经营效益。在这样的步行街里很容易形成品牌效应。
（4）在步行街经营，可以享受这里提供的国际化的物业管理服务和为经营者提供了良好的经营环境，这就解决了经营者的后顾之忧。如果是单一的临街商铺则很难形成统一的管理模式。
（5）步行街内通过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小经营者提高经营管理水平，同时还可起到聚客效应，从而带动整个步行街的旺盛的人气，形成浓厚的商业氛围。
